引越し放置はNG？『住所変更登記の義務化(2026年4月)』が実家じまいに与える影響と落とし穴

引越しや結婚の際、免許証やマイナンバーの住所は変えたけれど、「実家の土地・建物の名義（登記）」の住所まで変更した記憶はありますか？

実は2026年4月から、住所や氏名が変わったときの登記が「義務」になりました。

【この記事でわかること】 住所変更登記の義務化は、「過去の引っ越しも対象になるの？」「実家じまいにどう影響する？」という疑問を、わかりやすく解説します。

住所変更登記の義務化とは？

住所変更登記の義務化とは、国が「所有者が分からなくなって放置されている土地（所有者不明土地）」をなくすために始めた、不動産に関する新しいルールです。

2024年4月にスタートした「相続登記の義務化」に続き、2026年4月からは「住所変更登記の義務化」が本格的に始まりました。

• 相続登記の義務化（2024年4月〜）
• 住所変更登記の義務化（2026年4月〜）

これまでは「引っ越しても、実家の名義の住所は古いまま」という状態でもペナルティはありませんでしたが、これからは引っ越しなどで住所が変わった日から「2年以内」に住所変更の手続き（登記）をすることが法律で義務付けられます。

【要注意】「過去の引っ越し」も
すべて対象！猶予期間はいつまで？

今回の法改正で、もっとも注意しなければならない点があります。

それは、「2026年4月より前に引っ越した分」もすべて義務化の対象になるという点です。

2026年4月より前は、住所変更の手続きは個人の「任意（どちらでもいい）」でした。そのため、「手続きが面倒だから…」「うっかり忘れていた…」と、名義人の住所が昔のままになっている不動産が、実は全国にたくさんあります。

あなたの実家の名義、住所変更登記はお済みですか？

「実家はそのままだから、住所変更登記は関係ない」と思っていませんか？

実は、次のようなケースでは住所変更登記が必要になることがあります。

• 親が老人ホームや子どもの家へ転居し、実家の所有者の住所が変わった
• 実家を相続した後、ご自身が引っ越しをした
• 昔引っ越したまま、登記簿の住所を変更していない
• 実家を売却しようとして、初めて住所が古いことに気付いた

住所変更登記を済ませていなかったとしても、ご安心ください。

たとえ今まで忘れていたとしても、法律がスタートする前（2026年4月以前）に変わった住所については、2028年3月末まで猶予（ゆとり）があります。

今からでも決して遅くはありませんので、実家じまいや片付けのタイミングに合わせて、少しずつ準備を進めていきましょう。

実家じまいで直面する落とし穴とは？

「猶予があるなら、実家を処分するときに一緒にやればいいか」と思われがちですが、実は実家じまいの現場では、住所変更を後回しにすることで次の2つの落とし穴に直面するケースが非常に多いです。

• 何度も引っ越していると書類が揃わず、手続きに予想以上の時間がかかることがあります。
  
  なぜなら、役所の住民票や戸籍の附票（住所の履歴）には保存期間があるためです。あまりに昔の引っ越しだと、すでにデータが消去されており、「大昔の住所」から「今の住所」までのつながりを証明できず、手続きがストップしてしまうケースがあります。
  
  どのような書類でカバーできるかはケースバイケースですので、書類が集まらず困ったときは、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
• 2026年から、法務局が自動で住所変更を登記してくれる「スマート変更登記」という仕組みも始まりました。一見便利なこの仕組みですが、ここに2つ目の落とし穴があります。
  
  自動で変更してくれるなら、「待っていればいいや」と思うかもしれませんが、これには「事前の申し出」が必要となります。特に、これから売却や処分を急ぎたい「実家じまい」の場合は注意が必要です。スマート変更登記による自動変更がいつ反映されるかを待つよりも、専門家に依頼して先に対処しておく方が、売買契約や決済のスケジュールを狂わせず、確実かつスピーディーに手続きを進められます。
  

住所を変えないと、実家が
「売れない・解体できない」!?

ペナルティ（過料）以上に恐ろしいのが、実家じまいそのものが進まなくなってしまうことです。

いざ実家を売却しよう、または解体しようとした時、登記簿に載っている住所と、現在の住民票の住所が「1文字」でも違っていると、その先の契約や決済の手続きはその場でストップしてしまいます。

「買い手が見つかったのに、住所変更のせいで引き渡しができない…」といったトラブルを防ぐためにも、実家じまいをスムーズに進めるための「大切な前準備」として、今のうちに登記上の住所を確認しておくことが極めて重要です。

自分でできる！5つのステップ

かんたん登記申請とスマート変更登記
の違い

比較項目	かんたん登記申請	スマート変更登記
概要	自宅のパソコンから自分でネット申請する仕組み	マイナンバーカードと紐づけて法務局に自動変更してもらう仕組み
手続きの主体	あなた（または司法書士）	法務局（職権）
住民票などの添付	必要	原則不要
いつ使うべき？	実家を売りたい・処分したい時	将来のためにとりあえず義務を果たしておきたい時

数ヶ月以内に売却や解体を予定しているなら

自動変更を待つ時間がないため、「かんたん登記申請」を使って自分でやるか、司法書士などの専門家に依頼して一気に進めるのが確実です。

とりあえず住所変更登記をしておくなら

書類の手間がない「スマート変更登記」の利用を検討しましょう。

まとめ

シンプルなケースなら自分でできますが、実家じまいの現場では書類が集まらないなどのトラブルも多いです。
住まいるバトンでは、実家の片付けや売却・処分はもちろん、こうした面倒な登記手続きの確認や専門家への橋渡しまで、ワンストップでまとめてサポートいたします。

『うちの実家の名義、大丈夫かな？』と少しでも不安になったら、まずは一度お気軽にご相談ください。